La mejor forma de tener un porcentaje estimado de la rentabilidad anual de una propiedad es calculando su cap rate, pero exactamente ¿para qué nos puede servir y cómo se hace este cálculo?
El cap rate inmobiliario también conocido como tasa de capitalización se refiere al porcentaje de ingresos anuales que se va a recibir por el arriendo de una propiedad, en relación a su costo.
Este porcentaje representa el rendimiento que se espera obtener con el inmueble dentro del lapso de un año e incluye el descuento de los costes de gestión y financiamiento.
Una métrica que aunque es una gran ayuda, no en todos los casos será un determinante final del valor potencial de una propiedad, ya que el resultado puede variar en función de la capacidad de renta del bien inmueble o incluso el grado de ocupación.
Por ejemplo, en transacciones donde existen flujos estables, calcular el cap rate es bastante acertado; comparado con casos donde existen cambios, movimiento de inquilinos, o eventos de cualquier índole que afectan la constante de ese flujo y que pueden arrojar resultados poco cercanos a la realidad.
Lo que quiere decir en pocas palabras, que el cap rate inmobiliario te ayuda a conocer una estimación general del potencial de un inmueble según su rentabilidad.
Solo recuerda que al momento de las estimaciones de inversión, siempre debes observar el cuadro completo.
El cap rate sirve para comparar propiedades, zonas, condiciones y tomar decisiones que contribuyan a decidir el destino del proyecto. Es por eso que calcular esta la tasa de capitalización es una práctica común e importante dentro de la industria inmobiliaria.
Además, existen algunas variantes que se pueden calcular y que son de ayuda al momento de observar el panorama de inversión y rendimientos completo. Por ejemplo, tenemos el cap rate bruto que sirve para conocer el invest value o el total de ingresos de un inmueble entre el valor de su inversión.
Otro cálculo es el cap rate neto, que para obtenerse debe considerarse el NOI (Net Operating Income) o los ingresos operativos. El ingreso operativo neto es el cálculo que indica la rentabilidad de una propiedad, restando todos los gastos de impuestos o financiamiento.
Ahora que conoces qué es un cap rate inmobiliario y sus beneficios al momento de analizar el rendimiento de una inversión, entonces vamos a conocer cómo calcularlo.
Supongamos que un departamento de alta gama requirió una inversión de $1.000.000 dólares y se espera recibir de él una renta de $ 7.000 dólares al mes.
Multiplicando la renta por los 12 meses, sabemos que es un inmueble del que se pueden percibir alrededor de $84.000 dólares al año de ingresos con un cap rate de 8.04%.
Sin embargo, esta cantidad no es el resultado final, ya que no contempla los gastos de operación o mantenimiento de la propiedad. Para ello, es necesario considerar el NOI, como en la siguiente fórmula:
NOI (Net Operanting Income)
Cap Rate= _____________________
Investment Value
Siguiendo el ejemplo anterior, si la renta del departamento es de $7,000 dólares y se tiene un gasto mensual de $300 dólares por mantenimiento o gastos operativos. Entonces, el verdadero NOI es $6,700 dólares, o lo equivalente a un ingreso final de $80,400 dólares al año.
Supongamos que otro departamento tiene un precio de $1,638,000 pesos. Este depto se renta por $12.000 pesos mensuales.
Aplicando la fórmula tenemos que antes de incluir los gastos, al mes generará $144.000 pesos al año ($12.000 x 12).
Al costo del departamento le sumamos, las escrituras y la compra de algunos muebles esenciales que en total suman $1.722.000 pesos.
Entonces la fórmula final del cap rate sería:
($144,000 / $1,722,000.-) X 100. = 8.36%
Una pregunta habitual de nuestros clientes inversores es ¿cuál es la tasa de capitalización o cap rate que se busca al momento de comprar un inmueble? y aunque somos buenos haciendo realidad las proyecciones, no deja de ser una respuesta complicada de plasmar solo en una métrica, para hacerle justicia a todos los elementos de los que depende la rentabilidad de un inmueble.
Con la experiencia de nuestro lado, te ayudamos en la caza de las mejores oportunidades de inversión.