Las adquisiciones inmobiliarias representan, en general, una inversión confiable y estable que es capaz de producir un buen rendimiento, sin embargo, antes de realizar cualquier operación es necesario evaluar la rentabilidad de la propiedad, especialmente si se piensa utilizar como parte de un negocio. Por eso, en este artículo te explicamos cómo calcular el retorno de inversión en bienes raíces.
Pero antes de entrar en materia, es necesario que tengas en cuenta las maneras en que un inmueble te puede ayudar a hacer crecer tu patrimonio, así como los conceptos que te servirán para medir el éxito de tu negocio. 💰
Plusvalía: Es el incremento en el valor de una propiedad que se da año con año, es resultado de una suma de factores que van desde el tipo de inmueble y construcción (en caso de tener), hasta elementos externos, como los servicios urbanos, la infraestructura de la región y el potencial para generar ingresos por medio de alguna actividad económica.
Rendimiento: Es la capacidad de un inmueble de generar ingresos, este depende directamente del modelo de negocio que elijas para la propiedad y se mide teniendo en cuenta el retorno de inversión.
El retorno de inversión, conocido como ROI por sus siglas en inglés, es una métrica que te ayudará a estimar en cuánto tiempo habrás recuperado la inversión inicial en un negocio, por lo que se trata de un dato que debes considerar antes de realizar cualquier inversión, y los inmuebles no son la excepción.
Existen muchos factores que pueden impactar en el ROI de cualquier empresa o negocio, un ejemplo de ello fue la pandemia de COVID-19. Sin embargo, es posible calcular el retorno de inversión en bienes raíces y el crecimiento que esta industria experimenta.
Si bien no hay nada escrito sobre piedra, esta fórmula te ayudará a obtener estimaciones que te permitan conocer la rentabilidad de un inmueble, sobre todo si será utilizado para un negocio como el de las rentas vacacionales.
Pero antes de avanzar con la fórmula, te recomendamos que tengas a la mano los montos correspondientes a los siguientes datos:
Porcentaje de ocupación 🏠
Número de semanas rentadas 🗓️
Precio por día y por semana 💲
Tipo de cambio del dólar ( en caso de ser requerido) 💱
Costo del mantenimiento 💸
Pago del crédito hipotecario ( en caso de que aplique) 💰
Una fórmula ampliamente aceptada para calcular el ROI de manera tentativa es:
Renta - gastos = Ganancia mensual
Inversión del inmueble / ganancia mensual = ROI expresado en meses
Pongamos un ejemplo: imagina que tienes un departamento que te costó $1,500,000 MXN. Te genera en promedio 18,000 pesos mensuales como ingresos por renta, mientras que el costo del mantenimiento es de $3,500 mensuales.
En ese caso, la operación quedaría de la siguiente forma:
18,000 - 3500= 14,500, donde la ganancia mensual sería: $14,500 MXN
Precio del inmueble / ganancia mensual:
1,500,000 / 14,500= 103.44,
En este caso, el Retorno de inversión sería aproximadamente en 104 meses, lo que es equivalente a 8.6 años.
Sin embargo, es importante señalar que, en caso de que la propiedad sea adquirida con un crédito hipotecario se deben tomar en cuenta los pagos, incluyendo los intereses que se pagarán mensualmente en concepto de Precio del inmueble.
Ahora que sabes cómo calcular el retorno de inversión en bienes raíces, es momento de conocer otro indicador que te ayudará a medir la rentabilidad del negocio, se trata de la tasa de rendimiento.
Para calcularla es necesario tener a la mano el retorno de inversión interpretado en años, ya que la tasa de rendimiento se mide de forma anual y se obtiene con la siguiente fórmula de tres factores:
ROI en años = 100%
1 año = X
Para fines didácticos retomaremos el ejemplo anterior, en el que se alcanza el ROI en 8.6 años. En este caso, la fórmula se interpreta de la siguiente manera:
8.6 = 100
1 = X
100 /8.6 = 11.62
Tasa de rendimiento = 11.62%
Lo quiere decir que con los datos introducidos, esta inversión inmobiliaria producirá un rendimiento de 11.62% del valor total del inmueble de manera anual. Se trata de un número saludable, considerando que en México las tasas van desde un 6% hasta un 21%, dependiendo de varios factores, como la ubicación, el tipo de propiedad, modelo de negocio, etc.
Con el despeje de estas fórmulas ahora tienes una estimación del tiempo que tardarás en recuperar tu inversión, así como de la rentabilidad del negocio.
Tal y como establecimos al inicio, en la plusvalía de un inmueble interfieren varios factores que son más complejos de medir, como la afluencia de personas, el desarrollo económico y poblacional de la región, la proyección a futuro de la zona, etc. Por ello hay peritos especialistas que ayudan a determinar el incremento en el valor de los bienes raíces.
Sin embargo, para mostrar la forma en que la plusvalía y el rendimiento te ayudarán a hacer crecer tu patrimonio, lo ilustraremos con un caso real. Se trata de un departamento amueblado, en el complejo Dalái en Tulum que es utilizado para rentas vacacionales y que fue adquirido en la etapa de preventa, cuando los inmuebles suelen valer entre 20% y 35% menos que el valor final de venta.
Precio de lista en preventa: $2,848,100 MXN
Precio final de venta (una vez construido) $3,987,340 MXN
Plusvalía proyectada anual: 10%
Ganancia por preventa: $1,036,552 MXN
Ingreso bruto por rentas: $43,578 MXN mensual
Ingreso neto por rentas: $24,444 MXN mensual
Rendimiento anual 9.78%
En este ejemplo real, la diferencia entre el ingreso bruto y el neto por rentas está en los gastos que se necesitan para que el negocio funcione, tales como:
Administración y mantenimiento
Comisión por tarjetas de crédito
Comisión por uso de plataformas digitales (Airbnb y Booking)
Servicios Públicos
Impuestos de turismo
Aún así, la utilidad mensual es superior al 50% del ingreso bruto, lo que representa un negocio rentable.
Actualmente el mejor retorno de inversión en bienes raíces se encuentra en la Península de Yucatán, particularmente en lugares como Tulum y Playa del Carmen, en Quinta Roo, así como Mérida, la capital yucateca. 🧳
Se trata de ciudades que son muy atractivas para el turismo y que tienen un desarrollo económico importante. Particularmente Tulum es la nueva gran joya turística del país y se espera que con la construcción del nuevo aeropuerto internacional, el número de visitantes que llegan se incremente exponencialmente.
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